D R. F U T U R O TM

FRANK OGDEN

LECCIONES DEL PORVENIR TM

ż EDIFICIOS OBSOLETOS ? .

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(Traducido al Español por Rodrigo Araya )
(Revisado por Ines Haverbeck)

El período de 25 años desde 1865 a 1890 fue la edad del "boom" de la construcción del ferrocarril a lo ancho de Norte América . Todos entraron en el juego . El caballo de acero ayudó a abrir América en una manera nunca antes posible , llevando nuevos inmigrantes hacia el Oeste y económicamente a nuevas alturas no soñadas . Poco después de que Ford y las ruedas de goma aparecieran , el ferrocarril comenzó a declinar .

Los 15 años desde 1975 a 1990 fueron los años de la "boom" en construcción alrededor del mundo . El volumen de espacio comercial , oficinas, industrial e incluso residencial , alcanzó niveles inpensados . La explosión en construcción junto con la construcción de las estructuras de soporte , también llevaron a la mayoría de los seres terrestes a nuevos niveles de riquezas , incluso en tales países en desarrollo como India . ż Podrían los edificios, de la manera que los hemos conocido , desaparecer en los años por venir ? .

Todas las tendencias sugieren que la respuesta es"si" . Mire el espacio comercial de las oficinas . Sidney , Australia , nunca conocido por tener promedios de vacancias de sobre 5% , vió dispararse los promedios de vacancias del 2% al 11% . En Toronto , vacancias están en el 11.9% con otros 10.3 millones de piés cuadrados agregándose a la corriente actual en este año .

Con la economía de Ontario todavía tambaleándose por la depresión y con los inversionistas reluctantes a hacer nuevas inversiones debido a leyes recientes más las amenazantes sugerencias del nuevo gobierno socialista NDP electo , los porcentajes de vacancia en oficinas tienen que aumentar . Tal vez a un 20% .

Esto no es imposible . En los Estados Unidos , los excesos de bienes raíces han alcanzado nuevas cimas . Todo el mundo pensó que ser el "rey de la colina" era un juego magnífico , lucrativo y exitante . Este modelo de manera de ser fue seguido en casi todas partes en un grado menor . Mire la imagen de hoy día : de los 30 mercados mayores de bienes raíces en los Estados Unidos , 20 de aquellas áreas tienen porcentajes de vacancia mayores que 15% . Una fuente dice , Ą que el porcentaje actual de vacancia en Los Angeles es del 25% ! . Houston y otras ciudades petroleras están corriendo alrededor de una cuarta parte vacía . La revista "Global Finance" cita a Daniel Neidich de Goldman Sachs "prediciendo que las vacancias no serán lo suficientemente bajas para atraer nuevos desarrollos por otros ocho a nueve años" .

Si esto suena mal , mire a Londres , Inglaterra , donde los promedios de vacancias actualmente están en el 15% , un record en casi cualquier ciudad europea . Alquileres han bajado en un 35% a $ 29 por pié cuadrado y las predicciones para ambos de los anteriormente mencionados niveles son aún más bajas a medida que los arrendadores sobrevivientes buscan maneras para reducir costos . El Arrendador más grande del mundo , la Corporación de Olympia & York en Canadá está bajo protección de quiebra en Nueva York , Londres y Toronto . Para cuando esa historia termine , algunos bancos y gobiernos caerán .

En Tokio los arriendos han bajado en un 20% , a pesar de que los porcentajes de vacancia todavía flotan en el "promedio de la calle" de un 5% y los números oficiales son cerca del 1% . En un país en donde el interés bancario corre alrededor de un 3.5% cuando los porcentajes en los E.E.U.U. galopan al 10%, es chocante descubrir que esto produce una diferencia . Una gran diferencia . Ahora que los porcentajes de intereses en Japón se han elevado , algunos están prediciendo una caída en los valores de bienes raíces de hasta un 30% en 1992 .

Un choque incluso mayor a la confianza mundial viene de Suiza , donde los préstamos bancarios de bienes raíces totalizan 363.7 billones de Francos Suizos y la solvencia total bancaria es de solo 67.3 billones de Francos Suizos .

Todas las ciudades observan el número de espacios vacantes comerciales y de oficinas . Esos son los números ya mencionados . De lo que NO mantienen una lista , es de lo que yo llamo "vacancias invisibles" . Aquellos son los espacios vacios producidos por corporaciones cuando éstas reducen su tamaño y ponen sus operaciones en dos pisos en vez de cuatro . Cuando esto ocurre ellos aún están pagando arriendo a los dueños por ese espacio vacante , pero este no aparece en ningún record oficial . Naturalmente , aquellas compañías están tratando de sub-arrendar aquellas áreas y en muchos casos , están dispuestas a ofrecer tratos regalados para cualquier posible arrendatario .

Yo sugiero que tales áreas podrían añadir , Ą casi un 10% a los porcentajes "oficiales" de vacancia en las ciudades ! . Esto eventualmente se demostrará en el arriendo lento de las existentes vacancias visibles, porque las "vacancias invisibles" están dispuestas a ofrecer arriendos a cualquier precio , ya que cualquier dinero que obtengan les ayudará en alguna manera en aquel gran agujero en su lista de balance actual.

La tendencia puede incluso acelerarse con el increíblemente compacto sistema ópticos de almacenaje , al reducir incluso más la cantidad de espacio requerido por las oficinas . Por ejemplo dos pisos de cada trece en cualquier torre de oficinas está solamente ocupado con el almacenaje de fichas de papel de manila . Con el piso promedio comprendiendo 10.000 piés cuadrados , que añaden una cierta cantidad de dinero , cerca de $1.000.000 por dos pisos. Ą Todo lo cual ahora puede ser almacenado en un SEROS (Almacenaje de Información Optico de Superficie Aumentada Raman) , un disco de 12 pulgadas ! .

Encima de todo lo que está pasando está la tendencia hacia pequeños y nuevos negocios que están operando desde el hogar . Un reciente número , en Canadá dice que el 23% de la fuerza de trabajo canadiense está ahora haciendo parte de su trabajo en casa . Todas las indicaciones dicen que esta tendencia continuará , añadiendo otro freno al arriendo de espacio de oficina tradicional .

En el siglo XIX nosotros construímos líneas ferroviarias y carros de ferrocarril en demasía . ż Hemos sobreconstruído en valores fijos de edificios en los últimos días del siglo XX ? . ż Puede la riqueza , mantenida en valores fijos , pasar por una devaluación similar a lo que pasó con el Marco Alemán después de la Primera Guerra Mundial ? . En cierta manera , sí .

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Original file name: Capitulo 50 - converted on Thursday, 10 July 1997, 20:41